【マンション管理費　滞納2】ローンには勝てない。

先取特権よりローンが優先

管理費等の滞納についていろいろ書いてきていますが、管理費等の債権を請求できるとする法的な根拠は、以前にも話しましたが、先取特権という権利があるからです。

 

先取特権によって担保される債権として、おおむね3種類あるのですが、滞納者に対しては、「規約もしくは集会の決議に基づき、他の区分所有者に対して有する債権」となります。ひらたくいうと、規約や集会の決議により、管理費や修繕積立金を定めた場合の支払請求権等となります。

 

ただし、この先取特権は、不動産に設定されている抵当権には劣後するということになっています。つまり、仮にマンションの居室が売却された場合、ローン等の抵当権に先に充当され、その後で取り分があれば回収できるということになります。

 

なので、仮に管理費等が支払えなくて延滞となっている場合は、住宅ローンも延滞していると考えるのが、自然な考え方だと思います。むろん、なかには、住宅ローンは頑張って返しているが、管理費等だけを支払っていないという人もいるかもしれないですが、やはり、稀だろうと思われます。

 

となれば、先取特権を生かして管理費等を請求し、何とか、判決を得て、次には強制執行をできるまでになって、競売にかけたが、ローンを支払って終了ということもあるのです。

 

勿論、競売でなくて、任意売却でも話は同じということです。

 

人間関係が大切

なので、何回も言うようで申し訳ないですが、人間関係を何とか構築し、話し合える環境を作ることで、解決方法を見つけるのが近道になるのであります。

 

まあ、多くの滞納者も住宅ローンも管理費等も最初は支払ができていたのであります。しかしながら、時代の変化、子供の成長、親の介護、職場の変更等々で支払いが滞ることに。

 

人生は「一寸先は闇」です。ひと時も同じ状態を維持することはないです。常に変化し続けているのであります。

 

その変化は、滞納者だけでなく、区分所有者全員にも起きています。何もなさそうな人でも、年齢だけは重ねていく。そうなると必ず死が訪れる。そうなれば、相続問題が発生する。区分所有者も変化するのです。

 

変化は当たり前のことであります。その変化に対応して生きていかなければならないのです。

 

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