【マンション管理費　滞納2】滞納者のマンションが競売にかけられた場合

競売になったら

滞納者のマンションが不動産競売にかけられた場合でも、必ずしも管理組合に連絡が入るわけではありません。

ただし、不動産競売手続きが進行していくと、裁判所の執行官が競売物件であるマンションの現況調査に訪れたり、管理組合に対して、管理費等の滞納があるかどうかを尋ねて来たりしまう。これにより、管理組合は、不動産競売手続きが開始されたことを知ります。

以上のような事実を知ったら直ちに、当該マンションの不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を閲覧・取得します。そして、不動産競売開始決定が出ていれば、不動産登記簿謄本の甲区欄（所有権の欄）に差押の登記がなされていることを確認します。滞納者のマンションが不動産競売にかけられた場合

さらに、後日、裁判所（東京は例外で、目黒にある東京地方裁判所民事執行センター）において、競売に付される物件の公開資料（現況調査報告書、評価書、物件明細書等）を閲覧すれば、より詳しい情報を入手できます。

配当要求書を作成する

このように、滞納者のマンションが競売にかけられた場合、管理組合は先取特権があるからといっても、黙っていては、駄目です。必ず、配当要求書を作成しましょう。

すなわち、買受人（競落人）が納付する代金のなかから配当をするように要求する手続きをとる必要があります。これが、配当要求書です。

この手続きをする際に、先取特権の存在を称する文書として、管理費等について定めた管理規約または総会議事録を提出する必要がありますので用意しましょう。

管理組合に対する配当は、登記された抵当権付き債権より後順位となります。不動産価格が下落した昨今においては、マンションが競売されても、その売却代金は抵当権付き債権額（抵当権が担保している融資金残高）に満たないことが多いでしょうから、抵当権付き債権自体完済できず、滞納管理費等にまで配当が回ってこないことも多くなっています。

つまり、配当要求をしても配当を受けられないケースが多いと思われるのであります。

時間と労力を使って配当要求をしても、実益が乏しいと思われるでしょうが、少なくとも配当要求は、管理費等の支払請求権の時効を中断させる効果がありますし（民法152条）、競落人に滞納管理費等があることを知らしめることにより、トラブルの発生を未然に防ぐ効果を期待できることなどから、必ず配当請求書を作成して提出すべきだと思います。