【マンション管理費　滞納2】強制執行について（不動産）

強制執行とは

前回のブログで、判決後も支払がない場合は、強制執行を行うことになるということを書きました。では、どうやって強制執行をするのかをこれからは話していきたいと思います。

 

強制執行とは、債務者の有する財産を強制的に換価し債務の弁済に充ててしまうものです。

 

強制執行を債務者のどんな財産に何に対して行うかが問題になります。

最初にお話ししたいことは、被告（区分所有者）の全財産に対して行うことはできないということです。仮に、被告はマンション以外にも不動産を多数所有しており、現在の滞納を起こしているマンションは被告の全財産のほんのごくごく一部だとしても、管理組合側が、マンション以外の不動産の存在を知らない場合は、その不動産を、競売にかける以外には方法はないということになるのであります。

 

むろん、何かの偶然で、被告の他の財産が発見できれば、それに対して強制執行することはできます。

 

いい忘れましたが、区分所有者は、何も一人とは限らない、奥さんと共有名義などはよくあるはなしです。管理費等は、たとえ、ご主人が支払人になっている場合でも、奥様も共有になっていれば、二人にとって、共同債務なので、管理組合側は、二人に対して滞納管理費等の全額を請求することができます。

 

よって、よくあるのは、旦那さんは何も持っていないが、奥様はしっかり貯めている場合もあるので、請求すれば払ってもらえるかもしれないのであります。

 

余計な話ですが、仮に、マンションを夫婦が共有で50％、50％の持分で持っているとして、滞納管理費等を全額奥様が支払った場合、奥様は、旦那様に対して支払った額の半分を請求できる権利が持つことになります。この辺は夫婦でもきっちりしているのであります。

 

任意売却

閑話休題、話がそれました。不動産を競売にして回収する以外にないといいましたが、むろん、被告が納得すれば、任意の売却も選択できます。競売は、任意の売却と異なり、売価が低くなる傾向にあり、できれば、任意の売却を選択される方がいいと思いますが、それには、交渉が必要になりますよね。つまりは、ここでも、人間関係があれば、何とかなるかもしれないということなのであります。

 

競売は、一概には言えませんが、市場の価格から20~30％は安くなってしまうことも多いです。で、以前にも書きましたが、住宅ローンが優先して返済されますので、先取特権で権利を持つ管理費等は配当されるかどうかわからない状態になります。

 

ということで、極力、任意の売却を目指すことが大切なのであります。

 

競売は、競売専門に入札をしている業者もいるようで、競売で安く仕入れて、リノベーションを施して、室内をピカピカにして、市場価格から少し安くして販売する専門業者が存在するのです。まあ、リノベーションは、それなりに資金が必要です。一般の人がリフォーム業者に依頼すれば、簡単に一千万円程度はかかってしまうなどはざらです。まあ、リノベーションのプロは、それを大分安くやるので、市場の価格より安くできるのです。

 

また、話題がずれてしまいましたが、強制執行で、不動産を選択する場合は、競売価格で、ローンの返済後に、当方の管理費等が回収できるかを慎重に考えてからやるべきだと思います。